Как продать жилье купленное за материнский капитал

Последнее обновление

Вы стали счастливым обладателем сертификата материнского капитала и улучшили свои жилищные условия. Но как продать квартиру или дом, купленные с использованием государственных средств? Закон обязывает владельца капитала оформить долевую собственность на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. Этим и отличается обычная купля-продажи квартиры.

Доля детей продается только с разрешения специальных надзорных органов — опеки и попечительства. Без этого разрешения никто и ни на каких условиях не заключит сделку по купле-продаже жилья, купленного за счет материнский капитала. Нарушение установленных требований приводит к признанию сделки недействительной.

Мы подробно расскажем, как быть с таким ограничением, детально опишем ситуацию и предложим законные пути ее решения. Для начала обратимся к законодательной базе.

 

Полезно помнить, что статья описывает наиболее частые ситуации и не учитывает многие тонкости и нюансы. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию через форму онлайн-консультанта или по телефону:

Звоните прямо сейчас, это быстро и бесплатно.

При каких условиях можно продать жилье

С целью защитить права и интересы несовершеннолетних детей статья 10 закона от 29 декабря 2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» обязывает оформлять приобретаемое жилье в долевую собственность всех членов семьи. Так долю получают все дети, мама и папа. Стоит отметить, что законодательно размер долей не установлен, поэтому владелец сертификата вправе решать, кому какую назначить.

Если с помощью маткапитала происходит покупка квартиры в строящемся доме или в ипотеку, то сразу оформить доли на каждого члена семьи невозможно. В таком случае владелец сертификата предоставляет в Пенсионный фонд нотариальное согласие о выделение долей. Только на таких условиях будут получены средства господдержки.

Другие законы, ограничивают действия по продаже доли несовершеннолетних детей без разрешения органов опеки и попечительства. Это статьи 28, 36, 37 Гражданского Кодекса РФ и статьи 20, 21 закона № 48-ФЗ от 24 апреля 2008 «Об опеке и попечительстве».

В случае продажи квартиры или дома, купленных за счет средств материнского капитала, есть две основные ситуации, когда  дети, имеющие доли:

  • все достигли 18 лет;
  • хотя бы одному ребенку еще нет 18 лет.

Самое простое, когда все дольщики совершеннолетние и продать можно без органов опеки. Согласно нормам Гражданского Кодекса они признаются дееспособными и все ограничения по объекту недвижимости снимаются автоматически.

Когда можно продавать

Закон не устанавливает минимальные сроки, после которых можно продавать недвижимость, если при покупке использовался сертификат. Поэтому продавать можно в любой момент: до погашения ипотеки и выделения доли, после снятия ипотечного обременения. Отличается только процесс продажи.

Если детям нет 18 лет, самостоятельно распоряжаться своей долей они не могут. За соблюдением прав ребенка во время совершения сделки будет следить орган опеки и попечительства.

Есть ряд требований, предъявляемых к предстоящей сделке:

  • ребенок не лишится доли, что подтверждается нотариальным обязательством или соответствующим пунктом договора купли-продажи путем назначения равнозначной доли;
  • санитарно-технические нормы будущего жилья соответствует законодательным нормам;
  • площадь приобретаемого объекта недвижимости не уменьшится по сравнению со старым, т.е. должно соблюдаться правило равнозначности или улучшения качества жилья.

Аналогичные требования предъявляются при продаже построенных или реконструированных с помощью маткапитала домов.

Можно ли продать без органов опеки

Первоначально сделку с долевыми участниками должен проверить нотариус. Возникнет вопрос о соблюдении законных прав детей. Вы получите отказ уже на этом этапе.

Органы Росреестра без нотариального заверенного договора вовсе не примут документы и тем более не зарегистрируют сделку.

Как получить разрешение на продажу дома или квартиры у органов опеки

Процесс получения разрешения на продажу квартиры, дома от  органов опеки и попечительства  — процесс хлопотный, но строго регламентированный. Порядок действий:

  1. Обращаться за разрешением следует в соответствующий месту прописки орган опеки.
  2. Сначала родители пишут заявление, в котором указывают предполагаемый факт продажи жилья.
  3. Затем родители собирают и сдают пакет документов.
  4. После сотрудник органа опеки приглашает родителей и детей, достигший 14 лет, на собеседование.
  5. Проводится выездная проверка будущего жилья, но по факту это происходит не всегда.
  6. Делается заключение о возможности выдачи разрешения.

Какие документы нужны

В пакет документов входят:

  • заявление, заполненное родителями;
  • паспорта обоих родителей;
  • паспорт ребенка, достигшего 14 лет;
  • согласие на продажу от ребенка старше 14 лет;
  • свидетельства о рождении детей до 14 лет;
  • имеющиеся свидетельства о регистрации брака, разводе;
  • документы, удостоверяющие право собственности на имеющееся жилье от всех дольщиков;
  • технический план БТИ, кадастровый паспорт;
  • документы на приобретаемое жилье;
  • выписка о прописанных лицах в имеющейся квартире, доме;
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Дополнительно при отсутствии одного из родителей могут потребовать:

  • свидетельство о смерти;
  • судебное решение о лишении родительских прав или признании без вести пропавшим.

Поскольку органы опеки обычно требуют, чтобы сделка совершалась одномоментно, то следует позаботиться о составлении предварительного договора-купли продажи как по продаже имеющегося, так и по покупке нового объекта недвижимости. Их следует предоставить вместе с остальным пакетом документов.

Срок рассмотрения заявления в органах опеки составляет 10 рабочих дней. При наличии очевидных причин отказ может быть озвучен на собеседовании с инспектором. Положительное решение оформляется в виде Постановления о разрешении сделки купли-продажи и готовится в течение 30 дней.

Однако процесс подготовки документа может быть ускорен по уважительным причинам:

  • Заканчивается срок действия какого-либо предоставленного документа.
  • Истекает срок внесения предоплаты, задатка.
  • Определенные устные или письменные договоренности с покупателями, продавцами, ограниченные сроком.

Стоит отметить, что законодательством не устанавливается срок, на который выдается разрешение на продажу. Ограничение по времени действия обычно прописывается в условиях Постановления. Стандартный период действия разрешения — 3 месяца. Если по каким-либо причинам сделка не успела состояться, родителям придется повторно обращаться за разрешением.

Порядок продажи жилья купленного под маткапитал

Теперь рассмотрим порядок ваших действий, если требуется продать жилье, купленное с использованием средств материнского капитала. Есть ряд особенностей:

  • квартира находится в залоге по ипотечному договору кредитования;
  • еще не были выделены доли всем членам семьи;
  • у каждого члена семьи есть свидетельство о собственности без обременения права.

Еще раз напомним, что во всех случаях для соблюдения законных интересов несовершеннолетних детей требуется получение разрешения органов опеки и попечительства.

Как продать ипотечную квартиру

Ипотечная квартира, за которую банку не погасили кредит, согласно закону имеет обременение, что прописано в свидетельствах о регистрации собственности. Чтобы сделку не оспорил залогодержатель, следует получить разрешение банка. При положительном решении схема продажи:

  1. Ищите покупателя, готового на сделку по объекту с обременением.
  2. Подаете документы в органы опеки.
  3. Получаете разрешение на сделку.
  4. Если покупатель приобретает квартиру в кредит, то происходит переоформление кредитного договора, с выплатой возможной разности продавцу.
  5. Если покупатель рассчитывается наличными средствами, то по согласованию с банком деньги могут переводиться на счет банку для погашения оставшейся задолженности продавца или на счет продавцу при наличии его обязательства погасить кредит.

Можно ли продать квартиру, если долю детей в ней еще не успели выделить

Пока долг перед банком полностью не погашен, выделить доли детям нельзя. Закон обязывает при приобретении жилья в ипотеку с помощью маткапитала владелец сертификата предоставляет нотариальное согласие о выделении долей. Сделать это надо по истечении 6 месяцев с момента снятия обременения. Но при этом отсутствует норма, регулирующая срок, в течение которого жилье не может быть реализовано.

Следовательно, возникают ситуации, когда доли на детей и других членов семьи еще не оформлены, но объект недвижимости необходимо продать. При обращении в орган опеки инспекторы исключат мошеннические действия, если в новом жилье будет выделена доля каждому ребенку. Таким жильем может выступать квартира или дом, уже находящиеся в собственности родителей или родственников.

Общее правило для любого варианта продажи жилья, приобретенного за маткапитал, это обязательное уведомление органов опеки и попечительства о факте получения несовершеннолетним лицом собственности на новый объект. Это предусмотрено письмом Минобразования России от 20 февраля 1995 № 09-М.

Когда можно продать квартиру, купленную на материнский капитал

Закон не устанавливает минимальные сроки, после которых можно продавать недвижимость, если при покупке использовался сертификат. Поэтому продавать можно в любой момент: до погашения ипотеки и выделения доли, после снятия ипотечного обременения. Отличается только процесс продажи.

Но стоит помнить, что Налоговый кодекс РФ предусматривает льготы для владельцев недвижимости. Это означает, что если продавать жилье, собственность на которое была оформлена до 01 января 2016 года, то по истечении трех лет продавцы освобождаются от уплаты подоходного налога. В обратном случае продавец заплатит 13% в доход бюджета от суммы сделки. В случае, когда право на собственность возникло после 1 января 2016 года, то льготный период увеличивается до 5 лет. Также при продаже имущества ранее этого срока, продавец платит подоходный налог.

Поскольку продажа жилья, купленного с маткапиталом, предусматривает приобретение нового, то возможная сумма налога будет компенсироваться за счет сделки по покупке. Это возможно в том случае, когда сделка не разорвана во времени, точнее совершена в пределах одного финансового года. Так, продав квартиру через пару лет после покупки, например, за 6 млн. рублей, вы тут же приобретаете жилье большей площади. Допустим, за 7 млн. рублей. Расчет  налога будет следующим:

6 млн. × 13 % — 2 млн × 13% = 520 тысяч (вместо 780 тыс.)

Заключение

Подводя итог в вопросе продажи жилья, купленного с участием средств материнского капитала, делаем выводы:

  • Не существует ограничений по срокам продажи.
  • При не достижении одним из собственников 18 лет обязательно наличие разрешения от органов опеки и попечительства.
  • Все ограничения снимаются при достижении всех членов семьи совершеннолетия.
  • Приобретаемое новое жилье должно либо соответствовать по площади, либо быть больше.
  • Изменение долей детей в новом объекте в меньшую сторону недопустимо.
  • Рекомендуемые варианты продажи: одновременные сделки купли-продажи имеющегося и нового жилья или обмен.
  • При продаже квартире, купленной в ипотеку, и наличия непогашенной задолженности потребуется участие банка-залогодержателя.
Vse-posobia.ru
Бесплатная консультация по России 8 800 550-36-74
+
Adblock
detector