Как продать жилье, купленное за материнский капитал

Семья получила материнский капитал, потратили его на улучшение жилищных условий. Через какое-то время потребовалось продать жильё, которое купили за государственные деньги. По закону такое жильё нужно оформлять в долевую собственность на всех членов семьи, включая детей. В этом и будет отличие от обычных сделок купли-продажи недвижимости.

Долю детей можно продать только с разрешения специальных надзорных органов — опеки и попечительства. Без этого разрешения никто не заключит сделку по купле-продаже жилья, купленного за счет материнского капитала. Нарушение этих  требований делает сделку недействительной.

При каких условиях можно продать жилье

Чтобы защитить права и интересы несовершеннолетних детей, статья 10 закона от 29 декабря 2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» обязывает оформлять жилье в долевую собственность всех членов семьи. В законе не установлен размер долей не установлен, поэтому владелец сертификата вправе решать, кому какую долю назначить.

Если на средства маткапитала покупают квартиру в строящемся доме или в ипотеку, то сразу оформить доли на каждого члена семьи не получится. В этом случае владелец сертификата предоставляет в Пенсионный фонд нотариальное согласие о выделение долей. Только на этих условиях можно получить средства господдержки.

Другие законы, ограничивают действия по продаже доли несовершеннолетних детей без разрешения органов опеки и попечительства. Это статьи 28, 36, 37 Гражданского Кодекса РФ и статьи 20, 21 закона № 48-ФЗ от 24 апреля 2008 «Об опеке и попечительстве».

Когда все дольщики совершеннолетние и продать можно без органов опеки. Согласно нормам Гражданского Кодекса они признаются дееспособными, и все ограничения по объекту недвижимости снимаются автоматически.

Когда можно продавать

Закон не устанавливает минимальные сроки, после которых можно продавать недвижимость, если при покупке использовался сертификат. Поэтому продавать можно в любой момент: до погашения ипотеки и выделения доли либо после снятия ипотечного обременения. Отличается только процесс продажи.

Если детям нет 18 лет, самостоятельно распоряжаться своей долей они не могут. За соблюдением прав ребенка во время совершения сделки будет следить орган опеки и попечительства.

Есть несколько требований к предстоящей сделке:

• ребенок не лишится доли, что подтверждается нотариальным обязательством или соответствующим пунктом договора купли-продажи путем назначения равнозначной доли;
• санитарно-технические нормы будущего жилья соответствуют законодательным нормам;
• площадь приобретаемой недвижимости не уменьшится по сравнению со старой, т.е. должно соблюдаться правило равнозначности или улучшения качества жилья.

Аналогичные требования предъявляются при продаже построенных или реконструированных с помощью маткапитала домов.

Можно ли продать без органов опеки

Первоначально сделку с долевыми участниками должен проверить нотариус. Возникнет вопрос о соблюдении законных прав детей. Семья получит отказ уже на этом этапе.

Органы Росреестра без нотариального заверенного договора не примут документы и тем более не зарегистрируют сделку.

Как получить разрешение на продажу дома или квартиры у органов опеки

Процесс получения разрешения на продажу квартиры или дома от органов опеки и попечительства строго регламентированный. Порядок действий следующий:

1. Обратиться за разрешением в орган опеки по месту прописки.
2. Написать заявление, в котором указать факт продажи жилья.
3. Собрать пакет документов.
4. Прийти на собеседование с детьми (старше 14 лет) в органы опеки.
5. Сотрудники опеки проверяют будущее жильё. Оно должно быть такого же метража, как и прежнее (или больше) и не хуже по качеству.
6. Принимается решение, выдадут разрешение или нет.

Какие документы нужны

В пакет документов входят:

• заявление, заполненное родителями;
• паспорта обоих родителей;
• паспорт ребенка, достигшего 14 лет;
• согласие на продажу от ребенка старше 14 лет;
• свидетельства о рождении детей до 14 лет;
• свидетельства о регистрации брака, разводе;
• документы, удостоверяющие право собственности на имеющееся жилье от всех дольщиков;
• технический план БТИ, кадастровый паспорт;
• документы на приобретаемое жилье;
• выписка о прописанных лицах в имеющейся квартире, доме;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Дополнительно при отсутствии одного из родителей могут потребовать:

• свидетельство о смерти;
• судебное решение о лишении родительских прав или признании без вести пропавшим.

Юристы рекомендуют заранее составить предварительный договор купли-продажи по продаже имеющегося и по покупке нового объекта недвижимости. Их нужно предоставить вместе с остальным пакетом документов.

Заявление и документы сотрудники органов опеки должны проверить в течение 10 рабочих дней. Положительное решение оформляют в виде Постановления о разрешении сделки купли-продажи и готовят в течение 30 дней.

Документы могут подготовить и быстрее, если:

• Заканчивается срок действия какого-либо документа.
• Истекает срок внесения предоплаты, задатка.
• Определенные устные или письменные договоренности с покупателями, продавцами, ограниченные сроком.

В законе не прописан срок, на сколько выдают разрешение на продажу. Ограничение по времени действия обычно прописывается в условиях Постановления. Стандартный период действия разрешения — 3 месяца. Если по каким-либо причинам сделка не успела состояться, родителям придется повторно обращаться за разрешением.

Порядок продажи жилья купленного под маткапитал

У жилья, которое купили на маткапитал, при продаже могут возникнуть такие особенности:

• квартира находится в залоге по ипотечному договору кредитования;
• еще не были выделены доли всем членам семьи;
• у каждого члена семьи есть свидетельство о собственности без обременения права.

Как продать ипотечную квартиру

Ипотечная квартира, за которую банку не погасили кредит, по закону имеет обременение, это прописано в свидетельствах о регистрации собственности. Чтобы сделку не оспорил залогодержатель, нужно получить разрешение банка.

При положительном решении схема продажи такая:

• Найти покупателя, готового на сделку по объекту с обременением.
• Подать документы в органы опеки.
• Получить разрешение на сделку.
• Если покупатель покупает квартиру в кредит, то нужно переоформить кредитный договор, с выплатой возможной разности продавцу.
• Если покупатель рассчитывается наличными средствами, то по согласованию с банком деньги могут перевести на счет банку для погашения оставшейся задолженности продавца или на счет продавца, при наличии его обязательства погасить кредит.

Можно ли продать квартиру, если долю детей в ней еще не успели выделить

Пока долг перед банком полностью не погашен, выделить доли детям нельзя. Закон обязывает при покупке жилья в ипотеку с помощью маткапитала, владелец сертификата предоставляет нотариальное согласие о выделении долей. Сделать это надо по истечении 6 месяцев с момента снятия обременения. Но при этом отсутствует норма, регулирующая срок, в течение которого жилье не может быть реализовано.

Поэтому возникают ситуации, когда доли на детей и других членов семьи еще не оформлены, но объект недвижимости нужно продать.

Общее правило для любого варианта продажи жилья, купленного за маткапитал, это обязательное уведомление органов опеки и попечительства о факте получения несовершеннолетним лицом собственности на новый объект. Это предусмотрено письмом Минобразования России от 20 февраля 1995 № 09-М.

Налоговые льготы

Налоговый кодекс РФ предусматривает льготы для владельцев недвижимости. Если продавать жилье, собственность на которое была оформлена до 1 января 2016 года, то по истечении трех лет продавцы освобождаются от уплаты подоходного налога. В обратном случае продавец заплатит 13% в доход бюджета от суммы сделки.

Когда право на собственность возникло после 1 января 2016 года, то льготный период увеличивается до 5 лет. Также при продаже имущества ранее этого срока, продавец платит подоходный налог.

Поскольку продажа жилья, купленного с маткапиталом, предусматривает приобретение нового, то возможная сумма налога будет компенсироваться за счет сделки по покупке. Это возможно в том случае, когда сделку совершили в пределах одного финансового года.

Так, продав квартиру через пару лет после покупки, например, за 6 млн. рублей, семья сразу покупает жилье большей площади. Допустим, за 7 млн. рублей. Расчет налога будет следующим:

6 млн. × 13 % — 2 млн × 13% = 520 тысяч (вместо 780 тыс.)

Нужно запомнить

• Ограничений по срокам продажи жилья, купленного за маткапитал, нет.
• Если детям нет 18 лет длс сделки необходимо разрешения от органов опеки и попечительства.
• Все ограничения снимаются при достижении всех членов семьи совершеннолетия.
• Приобретаемое новое жилье должно либо соответствовать по площади, либо быть больше.
• Изменение долей детей в новом объекте в меньшую сторону недопустимо.
• Рекомендуемые варианты продажи: одновременные сделки купли-продажи имеющегося и нового жилья или обмен.
• При продаже квартиры, купленной в ипотеку, или кредита наличие потребуется участие банка-залогодержателя.