Покупка жилья на материнский капитал

По статистике Пенсионного фонда 90% владельцев материнского капитала тратят на улучшение жилищных условий. Деньги либо направляют на погашение ипотеки, либо на покупку дома, либо на увеличение жилплощади.

Чтобы купить жилье на сертификат маткапитала, нужно соблюдать требования, установленные в законе. Если им следовать, Пенсионный фонд перечислит деньги, сделка состоится, и семья улучшит свои жилищные условия.

Как купить квартиру

По закону есть несколько способов покупки квартиры (или доли) с использованием материнского капитала. Варианты зависят от возраста ребёнка.

Если малышу ещё нет трёх лет, маткапитал можно внести в качестве первоначального взноса при ипотечном кредите либо в качестве погашения основного долга и процентов по имеющейся ипотеке.

Если ребёнку исполнилось три года, деньгами можно частично или полностью погасить оплату жилья или доли в квартире (Закон № 214-ФЗ от 30.12.04 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).

Условия покупки

В обоих случаях квартиру можно купить и на вторичном, и на первичном рынке. При совершении сделок с использованием денег маткапитала предъявляются единые требования:

• деньги перечисляют только по безналу;
• для каждого члена семьи должна быть выделена доля в собственности объекта недвижимости;
• квартира удовлетворяет всем установленным нормам (техническим и санитарным);
• квартира расположена в России.

По договору купли-продажи без ипотеки

Вариант заключения договора купли-продажи без использования заемных средств, но с частичным или полным расчетом средствами материнского капитала.

Алгоритм покупки следующий:

1. Найти объект недвижимости.
2. Заключить договор купли-продажи в соответствующих государственных органах.
3. Рассчитаться с продавцом деньгами, которые есть в наличии.
4. Подать пакет документов в отделение Пенсионного фонда для перечисления средств маткапитала продавцу.

В пакет документов входят:

• письменное заявление владельца сертификата;
• сертификат на маткапитал;
• паспорт и СНИЛС владельца сертификата;
• свидетельство о браке (если сделка заключается супругом владельца сертификата);
• копия зарегистрированного договора купли-продажи;
• справка из ЕГРП по приобретенному объекту.

Для проведения сделки и составления договора необходимо получить от продавца:

• копию свидетельства о праве собственности на объект недвижимости;
• реквизиты банковского счёта.

Пенсионный фонд перечисляет деньги в течение двух месяцев. Все это время квартира остается в залоге у продавца, хотя право собственности уже принадлежит покупателю.

Оформление ипотеки

Этот способ реализации маткапитала можно использовать до трёхлетия ребенка.

• Сначала нужно подать заявку на получение ипотечного кредита, с отметкой, что будут задействованы деньги.
• Выбрать квартиру на первичном или вторичном рынке.
• Подписать кредитный ипотечный договор с банком.
• Зарегистрировать собственность на квартиру и передать в залог банку.
• Банк перечисляет сумму по договору продавцу.
• Для Пенсионного фонда владелец сертификата собирает пакет документов:
  • заявление;
  • сертификат;
  • паспорт и СНИЛС;
  • свидетельство о браке (если сделка заключается супругом владельца сертификата);
  • кредитный договор;
  • договор о залоге;
  • нотариальное согласие о выделении детям и супругу доли собственности.
• Фонд переводит деньги на счет в банк по кредитному договору, погашая сумму кредита или уменьшая долю основного долга.
• В течение 6 месяцев после закрытия ипотеки детям выделяются  доли в новой квартире.

Продавец получает расчет сразу (после регистрации договора купли-продажи) и не ждет 2 месяца.

Погашение ипотеки до 3 лет

Если на момент получения маткапитала у семьи уже была оформлена ипотека, деньгами можно также воспользоваться пока ребёнку не исполнилось три года.

Для погашения остатка основного долга и процентов по ипотеке в Пенсионный фонд нужно подать следующие документы:

• заявление;
• сертификат на маткапитал;
• паспорт и СНИЛС;
• свидетельство о браке (если сделка заключается супругом владельца сертификата);
• копию кредитного договора;
• справку из банка о размере остатка основного долга и задолженности по процентам по кредитному договору;
• копию зарегистрированного договора ипотеки;
• свидетельство о госрегистрации собственности или справку из ЕГРН;
• копию ДДУ (по строящемуся объекту);
• подтверждение получения займа путем безналичного перевода средств на счет владельца сертификата в банке.

По договору долевого участия в новостройке

Квартиру на первичном рынке покупают по договору долевого участия (ДДУ). Вариант реализации средств зависит от возраста ребенка. Если ему уже есть три года, и у владельца сертификата хватает собственных средств, то ипотеку можно не оформлять. После подачи пакета документов в Пенсионный фонд, он переводит средства на счет застройщика.

В другом случае, заключается ипотечный кредитный договор. По нему банк перечисляет все средства застройщику. По истечении двух месяцев после обращения в Пенсионный фонд банк получит маткапитал на свой счет.

В любом из вариантов покупка по ДДУ происходит в рамках нормативного акта № 214-ФЗ от 30.12.04 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

В Пенсионный фонд без участия ипотеки подают:

• заявление;
• сертификат на маткапитал;
• паспорт и СНИЛС;
• свидетельство о браке (если сделка заключается супругом владельца сертификата);
• копия зарегистрированного ДДУ;
• нотариальное согласие о выделении детям и супругу доли собственности;
• документ о сумме, внесенной по ДДУ и об оставшейся неуплаченной сумме.

При участии в жилищных кооперативах

Закон не ограничивает права владельца сертификата в вариантах приобретения квартиры. Чтобы оплатить маткапиталом квартиру в жилищном кооперативе нужно:

• Вступить в кооператив.
• Выбрать жильё.
• Подписать соответствующее решение ЖК.
• Оплатить членский взнос и первый паевый взнос.
• Подать документы в ПФР:
  • заявление;
  • сертификат на маткапитал;
  • паспорт и СНИЛС;
  • свидетельство о браке (если сделка заключается супругом владельца сертификата);
  • выписку из реестра ЖК с подтверждением членства;
  • справку о внесенных суммах и неоплаченном остатке;
  • копию устава ЖК.
• Пенсионный фонд переводит средства на счет ЖК.
• Владелец регистрирует право собственности.

Квартира или дом у родственников

Закон не запрещает покупать квартиру с использованием средств маткапитала у родителей или у других родственников. А статья 37 ГК РФ и статья 60 СК РФ и судебного кодексов запрещают сделки между несовершеннолетними лицами и их родителями или опекунами, попечителями.

Это ограничение обходят так: владелец сертификата покупает квартиру с выдачей нотариального обязательства о последующем выделении долей детям. Таким образом, несовершеннолетние не являются участниками сделки.

Однако, в Пенсионном фонде такие ситуации рассматривают придирчиво: если в результате покупки квартиры у близких родственников не произойдет фактического улучшения жилищных условий, сделку признают фиктивной. А владельцу сертификата грозит уголовная ответственность.

Рекомендуют проконсультироваться по своей ситуации с сотрудниками Пенсионного фонда, а вообще, чтобы не было судебных споров — лучше не покупать квартиру у близких родственников.

Можно ли купить вторую квартиру

Нормативные акты, которые регулируют вопрос использования средств материнского капитала, не оговаривают, что приобретаемое жилье должно быть единственной собственностью.

Также нет ограничений по количеству ипотечных кредитов и займов, которые могут быть погашены частично или в полном объеме средствами маткапитала.

Из этого следует, что владелец сертификата может купить вторую квартиру (или третью и т.п.) или направить средства на погашение нескольких жилищных кредитов по разным объектам.

Доля в квартире

Средства материнского капитала можно направить на покупку доли в квартире. В результате такой сделки полученный объект недвижимости должен быть обособленным. Согласно статье 15 ЖК РФ он должен:

• иметь обособленный вход (на площадку, общий коридор или улицу);
• проходить по всем нормам, устанавливающим годность проживания.

Если при покупке доли в квартире в итоге она переходит в полную собственность покупателя, сделку разрешают заключать и с близкими родственниками. 

Например, трехкомнатная квартира поровну принадлежит брату и сестре. Сестра родила второго ребенка и получила право на распоряжение материнским капиталом. При покупке ½ доли квартиры у брата и его переезде на другую жилую площадь, квартира полностью переходит в распоряжение сестры и ее семьи. В этом случае выкупаемую долю можно оплатить средствами маткапитала.

Можно ли купить долю на материнский капитал

Выделение долей детям

Согласно статье 10 закона № 256-ФЗ от 29.12.06,  жилое помещение, приобретенное с участием средств материнского капитала, в обязательном порядке нужно оформлять в общую долевую собственность владельца сертификата, детей и супруга владельца сертификата (если на момент сделки брак зарегистрирован).

Доли определяет владелец сертификата. Нормы закона не устанавливают конкретные размеры долей, но они должны соответствовать минимальной норме жилья. Этот показатель устанавливают регионы.

Как происходит

Если жилое помещение не оформлено в общую собственность (в случае договора ДДУ и ипотечного договора), — то согласно ранее оформленному нотариальному обязательству.

Обычно процедура передачи доли происходит по договору дарения в пользу детей. Договор нужно зарегистрировать в соответствующих государственных органах.

Выделение долей детям

Получить налоговый вычет

Средства материнского капитала не облагаются налогом, поэтому, если семья покупает квартиру только на деньги сертификата, у них нет права на имущественный вычет.

Порядок получения вычетов описан в статье 220 Налогового кодекса РФ. Согласно ему покупатель квартиры получает право на возмещение 13% от стоимости квартиры с суммы не более двух миллионов рублей, а также с суммы уплаченных процентов по ипотечному кредиту.

Вычет полагается только в том случае, если жильё покупали за счет собственных (или заемных средств) и средств материнского капитала. При этом в расчет будут идти только затраченные собственные (заемные) средства.

Например, в 2018 году Иванова М.А. приобрела квартиру стоимостью 4 500 000 рублей. Из них 453 026 рублей оплачено материнским капиталом. При подаче декларации 3-НДФЛ за 2018 год Иванова М.А. указала сумму имущественного вычета 1 546 974 рубля и получила право на вычет в размере 201 107 рублей.

Расчет: 2000000 — 453026 = 1546974 × 0,13 = 201107

За что ПФР может отказать

Любой отказ Пенсионного фонда связан с неверно подготовленными документами. В ПФР могут отказать также, если документы на распоряжение средствами подали до регистрации сделки в органах Росреестра.

Чтобы установить факт нецелевого расходования средств, сотрудники Пенсионного фонда имеют право проверить приобретенноё жильё. Если в результате такого осмотра выявят нарушения санитарно-технических норм, то владелец сертификата может получить отказ в перечислении средств.

Нужно запомнить

• Средства перечисляют только безналично на счет продавца (физлица или юрлица).
• При оформлении ипотеки воспользоваться правом на материнский капитал можно до трёхлетия малыша.
• В купленном жилье обязательно выделяют доли детям.
• Жильё можно купить на вторичном и первичном рынке.
• Материнский капитал не облагается подоходным налогом и не включается в расчет имущественного вычета.